Nákup nehnuteľností po pevnine v Číne
Nemôžem odolať čítaniu, učeniu sa a analýze vzorcov čínskeho investora. Číňanmi mám na mysli občanov ČĽR. Ich číra a kvantita výdavkov nie sú ničím nezmyselným a menia dynamiku trhu. Preto je pre investorov veľmi dôležité pozerať sa na tento úžasný jav, porozumieť mu, sledovať ho a snažiť sa ho predvídať.
Čínski turisti si kupujú luxusný tovar za miliardy USD. Kdekoľvek títo turisti s veľkými výdavkami cestujú, maloobchod rastie, a preto sa návratnosť nájomného zvyšuje, čo prospieva vlastníkom. V tomto článku sa sústredím na majetok ako taký. Nie je prekvapením, že masívne výdavky občanov ČĽR na zahraničné nákupy sa vzťahujú aj na nehnuteľnosť, pričom mnohí z nich nakupujú počas dovolenky v zahraničí.
DOVOLENÁ POĽOVNÍCTVO PRE ZÁMOČNÍCI NEHNUTEĽNOSTI
Viac ako tretina čínskych HNWI už kúpila nehnuteľnosť v zahraničí a 41% z nich plánuje v priebehu nasledujúcich troch rokov investovať do zahraničných nehnuteľností - podľa údajov spoločnosti Juwai plánuje investovať do nehnuteľností na bývanie 66%. Medzi 10 najlepších krajín, na ktoré sa čínski kupujúci na svojich stránkach najviac zaujímajú, patria USA, Austrália, Kanada, Nový Zéland, Spojené kráľovstvo, Thajsko, Španielsko, Nemecko, Japonsko a Francúzsko. V skutočnosti šesť z týchto 10 krajín bolo v posledných niekoľkých rokoch na zozname 10 najlepších dovolenkových destinácií pre bohatých Číňanov.
Čo sa týka správania pri nákupe a nakupovaní, nie je nič nové, s čím sa všetci niekedy stretávame. Nič však nemení trhy s nehnuteľnosťami tak, ako to robia čínski cestujúci, a už sú to najrýchlejšie rastúci trh cestovného ruchu na našej planéte.
Čínska štvrť, Singapur
VKLADANIE DO ČÍNSKEHO CESTOVNÉHO RUCHU
Podniky na celom svete si uvedomili, že hodnota čínskych turistov je príliš lukratívna na to, aby sa ignorovali. Pohostinstvá, maloobchodníci, dokonca aj čínski vývojári a korporátni investori sa pripájajú k veľkej vlne peňazí mimo svojej krajiny, kde sa čínski globetrotteri hrnú na dovolenku. Tu sa podniky a investori snažia investovať, aby nadviazali na nebývalý dopyt po tovare a službách.
Čínske spoločnosti kúpili strediská v Hokkaido a bezcolné obchody v Tokiu, v podstate na ubytovanie a hotovosť pre svojich vlastných turistov a nakupujúcich. Vedia kupovať to najlepšie. Len anekdota, v posledných niekoľkých cestách sme nenašli peknú japonskú whisky v mnohých hlavných obchodoch v Tokiu ani v bezcolných obchodoch na letisku, všetko vypredané čínskym turistom!
Čínski štátni príslušníci sa v minulom roku stali najväčšími zahraničnými nákupcami domov v USA, pretože kupujú americké nehnuteľnosti v miliardách dolárov. Obrovský nárast čínskeho nákupu rezidenčných aj komerčných nehnuteľností v minulom roku priniesol ich päťročnú investíciu na viac ako 110 miliárd dolárov, podľa štúdie spoločnosti Asia Society a Rosen Consulting Group. Samotná veľkosť tohto celku pomohla realitnému trhu zotaviť sa z krachu, ktorý sa začal v roku 2006 a spôsobil hospodársku krízu v roku 2008. Napriek spomaleniu v dôsledku pokusu Číny potlačiť odliv kapitálu sa údaj za druhú polovicu tohto desaťročia pravdepodobne zdvojnásobí na 218 miliárd dolárov.
Veľmi zaujímavé je poznať zistenia z môjho výskumu a z otvorených zdrojov - je prekvapujúce, že Čína v roku 2014 vydala 16 miliónov pasov. Od roku 2012 bolo v držbe bežných cestovných pasov približne 38 miliónov čínskych občanov, čo v tom čase predstavovalo iba 2,9% z celkového počtu obyvateľov. Ak sa dokonca aj celkový počet držiteľov cestovných pasov za posledné tri a pol roka iba zdvojnásobil, znamená to, že sme v súčasnosti videli len asi 6% čínskej populácie, ktorá doteraz cestovala. Môžeme si len predstaviť, ako budú trhy s nehnuteľnosťami vyzerať, keď bude viac lukratívnych turistov prichádzať do zahraničia.
Sydney Harbour
AROUND ASIA
Pozrime sa bližšie na náš domov, čo sa deje pri cezhraničnom nákupe nehnuteľností. Ako som predtým správne predpovedal v tejto publikácii (to je časopis Palace v Singapure) pred niekoľkými mesiacmi, austrálsky trh dostal väčšinu prichádzajúcich peňazí do svojho majetku. Je to aj napriek rôznym majetkovým daniam a obmedzeniam pre zahraničných kupujúcich, ako je napríklad zákaz predaja cudzieho majetku cudzincom. Väčšina kupujúcich sú Číňania.
Medzitým sa v juhovýchodnej Ázii čínski turisti obracali k thajskej ekonomike a stali sa jediným najväčším zdrojom rastu a vyvíjali potrebný tlak na Thajsko, bez ktorého by to bolo na ústupe. Počet čínskych návštevníkov minulý rok vzrástol o viac ako 71% na 7,9 milióna. To je podstatná časť takmer 30 miliónov medzinárodných turistov navštevujúcich Thajsko. Zatiaľ nemám dostatok informácií o kúpe ich nehnuteľnosti v Thajsku, ale tam naozaj majú 4 - 5 hviezdičkové hotely plné ruky práce.
Vidíme však, že väčšina turistov v ČĽR stále prichádza v skupinách a čo obmedzuje ich kapacity na kúpu nehnuteľností, ako v USA a Európe. Je len otázkou času, kedy viac z nich príde samo a obráti príliv na žiaduce letovisko Kráľovstva.
V našom regióne dominujú na trhoch s nehnuteľnosťami nielen Číňania. Vo Vietname uvoľnenie zákonov o nehnuteľnostiach a prosperujúca ekonomika dali vietnamskej diaspóre dôveru v to, že budú posielať peniaze v rekordných číslach, čím zvyšujú paru pre sektor nehnuteľností, ktorý po prekonaní krízy spôsobí ďalší rozmach.Vidím aj cudzincov, ktorí sa pohybujú, ale celkovo na vietnamskom trhu s nehnuteľnosťami dominuje zahraničný Vietnamec. Tiež si všímam veľa výstavby prebiehajúcej na miestach ako HCMC.
Moja jediná nádej je, že vývojári neprekonajú výstavbu a spolu s kupujúcimi nevytvoria ďalšiu bublinu. Singapur a Hongkong sú v zovretí uvalených opatrení vlády na chladenie, takže trh s nehnuteľnosťami celkovo klesá. Singapur je naďalej investíciou do výberu pre miestnych investorov a zahraničné fondy vzhľadom na svoj trojitý rating A a „bezpečný prístav“.
Nákupná aktivita na singapurskom trhu s nehnuteľnosťami je pripravená na návrat. Zatiaľ však vidím hlavne rybárov loviacich pri dne, ktorí sa vracajú a hľadajú dohody o špičkových rezidenčných nehnuteľnostiach v Singapure, čo je v porovnaní s podobnými nehnuteľnosťami v Hongkongu, Londýne a Manhattane dosť podhodnotené.
Obchod je segment trhu v Singapure, ktorý priťahuje investície. Bol to tiež jeden z mojich obľúbených už mnoho rokov. Milujem ich! Hodnoty obchodov, najmä v centrálnych oblastiach, v posledných troch rokoch vyskočili, eskalovali ich nedostatok a dopyt po fondoch a cudzincoch. Niektoré nedávne obchody zahraničných investorov dosiahli hrubú podlahovú plochu viac ako 2 700 USD za meter štvorcový. V obchodných štvrtiach vzrástli ceny za posledné 4 roky približne o 80%. Vyzerá to, že nakupuje viac zahraničných fondov a súkromných investorov, pretože miestni obyvatelia majú tendenciu pozerať sa viac na výnosy a v poslednom čase sú výnosy veľmi nízke.
Niekedy už len 2 až 3%. Finančné prostriedky a cudzinci však v týchto vzácnych drahokamoch vidia veľkú hodnotu, pretože tieto domy agresívne kupujú a spoliehajú sa na zhodnotenie kapitálu. Akonáhle je predajňa pekne zrekonštruovaná, je tu dobrý dopyt po prenájme, pretože nájomníci stále nájdu tieto nájmy za hodné v porovnaní s nákupnými centrami alebo kancelárskymi budovami vyšších koncov. Myslím, že sa teším, že o tento segment nehnuteľností prejaví záujem viac kupujúcich. Vidím tiež väčšiu hodnotu na menej centrálnych miestach, ktoré sa môžu venovať kanceláriám, ako aj F&B v miestach, ako je Kampong Glam.
Kampong Glam je jedným z „etnických centier“ v relatívne centrálnej časti mesta. Jeho ceny sa nezvýšili až do bedrových rohov mesta Číny, ako je Club Street. Je to ulica Victoria Street a dobre zavedená exotická maloobchodná enkláva Arab Street, ktorá má sľubné umiestnenie v portfóliu.
Alexander Karolik-Shlaen EMBA, ekonóm a realitný investor, je generálnym riaditeľom spoločnosti Panache Management - luxusné značky a poradenstvo v oblasti investovania do nehnuteľností
Tento článok bol prvýkrát publikovaný v časopise Palace.
