4 Booming Waterfront Destinácie nehnuteľností

Medzinárodní kupujúci sa priťahujú k exkluzivite nehnuteľností na nábreží, ktoré ich udržujú vo vysokom dopyte. Pri nedostatku dodávok sa ceny budú naďalej zvyšovať. Naši priatelia na YachtStyle pozrite sa na vybrané príklady v Sydney, Aucklande, Phukete a Samui.

Sydney, Austrália

Rekordný predaj je na trhu s nehnuteľnosťami na vzostupe.

Autor: Sophie Kalkreuth

Od dramatických bielych škrupín opery po oceľové oblúky prístavného mosta a jachty, ktoré tečú do zálivu - prístav Sydney je jedným z najznámejších na svete. Domy na nábreží, najmä tie, ktoré sa nachádzajú východne od mesta v Darling Point a Point Piper, zahŕňajú niektoré z najdrahších nehnuteľností v Austrálii. Stelesňujú tiež životný štýl pri vode, s prístupom k kotviskám lodí a plážam len pár minút od centrálnej obchodnej zóny (CBD).

Trh s nehnuteľnosťami v Sydney je v súčasnosti na vzostupe. V roku 2013 austrálsky trh s nehnuteľnosťami na bývanie zaznamenal najsilnejší medziročný rast od roku 2009 a ceny nehnuteľností v Sydney vzrástli o 15,2% podľa informácií spoločnosti RP Data o nehnuteľnostiach. Mesto tiež zaznamenalo vysokú najvyššiu predajnú cenu 51,8 milióna USD, podľa Christieho indexu veľkých nehnuteľností z roku 2014.

„Cyklus luxusných nehnuteľností, ktorý v roku 2012 dosiahol najnižšiu úroveň z roku 2008, sa za posledné dva roky neustále zlepšoval a dosiahol sa rekordný predaj,“ hovorí Ken Jacobs z medzinárodnej nehnuteľnosti Ken Jacobs-Christie v Sydney. „Dva najväčšie tržby v Sydney sme za posledný finančný rok (od 1. júla 2013 do 30. júna 2014) riešili v cenách 37 miliónov USD a 32 miliónov AU.“

Ponuka bývania v Sydney je obmedzená geografickými obmedzeniami, nariadeniami o územnom plánovaní a obmedzeným uvoľňovaním pôdy. Toto je jeden z faktorov ovplyvňujúcich rast cien - vývojári údajne začali prevádzať zastarané kancelárske budovy na luxusné projekty, aby uspokojili dopyt. Predaj poháňajú aj medzinárodní investori, najmä ázijskí kupujúci. Hoci miestni kupujúci stále tvoria väčšinu tržieb v Sydney - kupujúci z druhého domova predstavujú iba 25 percent luxusného trhu - v roku 2013 sa čínskym kupujúcim uskutočnilo niekoľko významných predajov vrátane najvyššieho predaja v meste, nehnuteľnosti v hodnote 51,8 milióna USD na nábreží.

„Blízkosť Sydney, bezpečná ekonomika, ponuka životného štýlu na svetovej úrovni a uvoľnená kultúrna atmosféra sú pre zahraničných kupcov, ktorí hľadajú prístupné spojenie s Áziou, neuveriteľným lákadlom,“ hovorí Jacobs.

Spoločnosť Crown Group, developer so sídlom v Sydney, v roku 2013 uviedla spoločnosti Sky by Crown a Viva by Crown a zahraničný dopyt predstavoval 20% z jej predaja. Podľa výkonného riaditeľa skupiny Iwan Sunita má Sydney výhody z opatrení na ochladenie trhu v Ázii. „(Paušálne) ceny v CBD sú o 30 až 50 percent nižšie (ako) rovnaké miesto v Hongkongu alebo Singapure.“

Najvyššie ceny sa dosahujú pri nábrežných nehnuteľnostiach s výhľadom na pohľadnicu s výhľadom na Most, Opera a Prístav, predajné ceny sa však v závislosti od nehnuteľnosti veľmi líšia. „Je dôležité zdôrazniť, že miera hovoru na meter štvorcový na nábrežných nehnuteľnostiach v Sydney môže byť veľmi zavádzajúca, pretože v dôsledku umiestnenia, pohľadu, obrysu, aspektu, vybavenia atď. Existujú divoké rozdiely,“ hovorí Ken Jacobs. "Zmierňuje to nedostatok voľných pozemkov, takže vo väčšine prípadov, ak chce kupujúci postaviť nový dom, potrebuje si kúpiť existujúci dom a zbúrať ho."

Napríklad v spoločnosti Point Piper sa ceny môžu pohybovať v rozmedzí 18 000 až 30 000 AUF za zbúrané domy na nábreží a v prípade zavedených obydlí vylepšená hodnota 20 000 EUR na 39 000 EUR AU. Tieto sadzby sa výrazne znižujú mimo oblastí s najvyššou prioritou.

V posledných rokoch sa v novodobých kondomíniových projektoch zaznamenali aj vysoké predajné ceny. Byty v Buckhurste v Point Piper sa predávali za 9 miliónov až 13 miliónov AU, keď bol trh nízky. Projekt zahŕňa iba šesť bytov s rozlohou približne 380 m2. Na pláži Pacific Bondi, nábreží na jednej z trendových východných pláží v Sydney, sa predali dva susedné prístrešky za 21 miliónov AU. V súčasnosti sa v Barrangaroo, mieste nového kasína, vyvíjajú niektoré nové projekty na nábreží.

Analytici nehnuteľností očakávajú ďalší, aj keď miernejší rast v luxusnom sektore v Sydney. „Pokiaľ nedôjde k veľkému nárastu úrokových sadzieb alebo krachu hospodárstva, ktoré sú veľmi nepravdepodobné, vidíme ďalšie zisky na trhu špičkových nehnuteľností,“ hovorí Shane Oliver, hlavný ekonóm kapitálu AMP. Intenzita dopytu zaznamenaná v roku 2013 však tento rok pravdepodobne nebude pretrvávať, hovorí John McGrath, generálny riaditeľ spoločnosti McGrath Estate Agents. „Podľa môjho názoru je tento rok rast cien o 5 až 10 percent, ale niektoré segmenty trhu budú mať lepšiu výkonnosť ako ostatné,“ hovorí. Očakáva najmä, že „trhy so životným štýlom“, tie, ktoré sú blízko mesta a pláže, budú naďalej rásť.

Zhrnutie trhu

• V roku 2013 austrálsky trh s nehnuteľnosťami na bývanie zaznamenal najsilnejší medziročný rast od roku 2009.
• Ceny nehnuteľností v Sydney v roku 2013 vzrástli o 15,2%, zatiaľ čo ceny bytov vzrástli o 11,6%. Rast cien v luxusnom sektore je podporovaný nízkou ponukou a silným dopytom zo strany zahraničných kupujúcich.
• Čínsky štátny príslušník stál za najvyšším predajom v Sydney v roku 2013, ktorý bol na nábreží majetkom 51,8 milióna dolárov.

Na zváženie

• 112 Wosleley Road, Point Piper
• Päťspálňový moderný dom s výhľadom na prístav a 30 metrov exkluzívneho priečelia prístavu vrátane súkromného móla. Navrhnuté pre plynulý vnútorný / vonkajší životný štýl, bazén a terasu, špičkové vybavenie, špičkovú bezpečnosť.
• Cena pri aplikácii.
• www.kenjacobs.com.au
• 3 Lindsay Avenue, Darling Point
• Nehnuteľnosť inšpirovaná Frankom Lloydom Wrightom na prvotriednom webe s rozlohou 1725 m² s výhľadom z Double Bay na Manly. Päť spální s balkónom, 3,5 kúpeľne. Master suite s kúpeľňou s vápencom. Parkovanie pre štyri autá. Je schopný priviazať 100 stôp plavidla.
• Cena pri aplikácii.
• www.kenjacobs.com.au

Auckland, Nový Zéland

Obmedzená ponuka a silný migračný tok na udržanie cien luxusného bývania na nábreží.

Autor: Sophie Kalkreuth

Auckland nemusí mať dramatický prístav v Sydney alebo Hongkongu, ale mesto ponúka prekrásne pobrežie s plážami, útesmi, pokojnými zátokami a množstvom domov na pobreží. Trh s nehnuteľnosťami v meste tiež naberá na obrátkach, čo bolo spôsobené nedostatkom domov, nízkymi úrokovými sadzbami a politikou otvorených dverí, ktorá povzbudila zahraničných investorov.

„Auckland je veľmi žiadaný vo všetkých odvetviach so zvýšeným zahraničným záujmom, najmä z Ázie,“ hovorí Charlie Brendon-Cook z spoločnosti Luxury Real Estate Limited. „Investori k nám prichádzajú konkrétne zo Singapuru, Číny, Veľkej Británie, Ameriky a Ruska. Na vynikajúcich miestach sú stále niektoré atraktívne nehnuteľnosti. Najmä záliv ostrovov zostáva jedným z najlepšie strážených tajomstiev. Objavuje sa však. “

Domy v okolí mesta sú podľa svetových štandardov stále drahšie. Priemerné ceny v Aucklande sa v marci 2014 medziročne zvýšili o 14,3% - luxusný dom s rozlohou 4 000 metrov štvorcových v blízkosti mesta teraz stúpa o 3,5 milióna NZ. A ceny sú vyššie na nábreží. V závislosti od kvality, veľkosti a umiestnenia sú ceny nehnuteľností na nábreží priemerne okolo 4 278 psf NZ.

Rýchlo rastúce ceny na Novom Zélande, najmä v Aucklande, priniesli v apríli Medzinárodnému menovému fondu výstrahu. "Obávajú sa, že ľudia začínajú očakávať, že ceny budú naďalej rásť, a preto teraz skočia na trh s bývaním, pretože sa obávajú, že ich ceny budú neskôr ocenené a to ešte viac zvýši tlak," uviedol Brian Aitken z MMF.

V októbri 2013 rezervná banka Nového Zélandu zaviedla obmedzenia týkajúce sa pôžičiek s vysokým pomerom úverov k hodnote (LVR), ktoré spôsobili pokles objemu predaja, ale len nepatrne. „Objemy predaja sú stále pod úrovňou, ktorá sa zaznamenala pred nadobudnutím účinnosti obmedzení LVR v októbri 2013, ale nezdá sa, že by ďalej klesala - v skutočnosti boli júnové tržby iba o 2 percentá nižšie ako v rovnakom mesiaci minulého roka,“ hovorí Ekonóm ASB Bank Daniel Smith.

Hovorí, že pokles v nových zoznamoch naznačuje, že tok domácností prichádzajúcich na trh zostal pomerne nízky. „Obmedzenia ponuky sa za posledný rok mierne znížili, pričom celkové zoznamy sú v súčasnosti približne o 14 percent vyššie ako pred rokom. Dôvodom bol mierny pokles predaja a malý nárast v kótovaní. Kľúčové slová sú „mierne“ a „malé“ - počet domov na trhu je podľa historických štandardov mimoriadne nízky. “

Smith tvrdí, že v regióne Auckland očakáva, že ceny budú naďalej rásť vďaka silným migračným tokom a obmedzeným dodávkam, aj keď nie tempom, ktorý bol zaznamenaný v rokoch 2012 - 2013.

„V súčasnosti existuje na trhu nehnuteľností NZ množstvo zmiešaných správ,“ hovorí Joe Telford zo spoločnosti Sotheby's International Realty. "Napriek tomu, že sa rast za posledných šesť mesiacov spomalil, na trhu v Aucklande je stále vysoký dopyt po kvalitných nehnuteľnostiach."

Majetok na nábreží je obzvlášť vyhľadávaný a Telford tvrdí, že hodnoty sú stále vysoké a rast zostáva silný v kľúčových oblastiach nábreží, ako sú Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport a Takapuna. Napríklad v Herne Bay je menej ako 100 predajov ročne. „Nedostatok zásob a vysoký dopyt poháňajú rast,“ hovorí.

Ceny zvyšujú aj medzinárodní kupujúci, ktorých priťahuje výlučnosť nábrežných majetkov v Aucklande a životný štýl a prístup k vode. „Veľká časť nášho dotazu na nehnuteľnosť na nábreží pochádza od medzinárodných nákupcov,“ hovorí Telford. Na rozdiel od mnohých iných krajín Nový Zéland nemá daň z ciel alebo dane z kapitálových výnosov, hoci na zahraničné vlastníctvo sa vzťahujú určité obmedzenia. Napríklad nehnuteľnosť, ktorú Úrad zámorských investícií (OIO) klasifikuje ako „citlivý“, vyžaduje pre zahraničných obyvateľov z Nového Zélandu žiadosť o zámorské investície (OIA).

To sa často netýka nábrežných domovov, hovorí Telford. „Väčšina nehnuteľností na centrálnom nábreží v Aucklande nevyžaduje OIA, pretože len veľmi málo nehnuteľností je vyšších ako 6 500 sqft, čo je prahová hodnota pre nábrežie, aby bola klasifikovaná ako citlivá,“ dodáva.

Domy na nábreží budú vždy žiadané, dodáva Telford a očakáva, že rast bude pokračovať v súlade so zvyškom trhu s nehnuteľnosťami na Novom Zélande. "Nie je možné vytvoriť viac nehnuteľností na nábreží a to je najväčšia výhoda vlastníctva toho, čo sa považuje za najlepšiu nehnuteľnosť v Aucklande."

Zhrnutie trhu

• Priemerné ceny nehnuteľností v Aucklande sa v marci 2014 medziročne zvýšili o 14,3%. Ceny nehnuteľností sa však v priebehu apríla mierne ochladili a tržby sa v rovnakom období minulého roka znížili o približne 15 percent.
• Nehnuteľnosti nad 500 000 NZ sa naďalej dobre predávali, pričom v apríli sa v tomto cenovom rozpätí predalo 547 domov, čo odráža údaje dosiahnuté v lete.
• Rast je naďalej silný v kľúčových pobrežných oblastiach, ako sú Herne Bay, Mission Bay, Saint Hiiers, Devonport a Takapuna, kde je ponuka obmedzená.

Na zváženie

• 17 O'Neills Avenue, Takapuna, Auckland
• Nehnuteľnosť na nábreží sa nachádza na stránke 1 303 m² s výhľadom na ostrov Rangitoto zo všetkých troch úrovní
• Zahŕňa štyri spálne, štyri kúpeľne a dve parkovacie miesta
• Nachádza sa kúsok od prístavu Bridge do mesta Auckland
• Cena pri aplikácii. Ref. BSA10245
• www.auckland.nzsothebysrealty.com
• 35-39 Beach Road, Castor Bay, Auckland
• Nachádza sa na vrchole útesu na polostrove medzi Milfordom a Castor Bay
• Zahŕňa pôdorys 1 000 m², 6 spální s vlastnou kúpeľňou, domáce kino, bazén, jacuzzi, vonkajší obývací priestor
• Požadovaná cena: 8 800 000 NZD Ref. NZE10153
• www.auckland.nzsothebysrealty.com

Kamala, Phuket, Thajsko

Luxusný trh na nábreží získava svoj lesk.

Autor: Alex Frew McMillan

Phuket a Koh Samui vždy držali veľa príťažlivosti pre zahraničných kupcov víl, hoci teoreticky nie sú schopní kúpiť nehnuteľný majetok v Thajsku.

Po „miliónovej míle“ vedú po západnom pobreží Phuketu neďaleko pláže Kamala rozprestretá vila na 8 miliónov dolárov alebo viac. Rýchle vyhľadávanie názvu cesty vždy prinesie šikovnosť nehnuteľností na trhu. Realitný trh s nehnuteľnosťami v Phukete už v skutočnosti vykazuje raný trend smerom k stabilnému rastu a transakcie sa zvýšili, keď hlavní hráči z oblasti nehnuteľností dostávali viacnásobné otázky z celého sveta každý deň. Do konca roka 2015 sa odhaduje, že sa má vyvinúť viac ako 50 nových luxusných nehnuteľností. Tento ostrov sa stáva najviac demonštrovaným a pulzujúcim realitným trhom s luxusnými nehnuteľnosťami v Ázii - rýchlo predbieha iné krajiny, ako napríklad Bali.

Medzi týmito projektmi sa vývoj MontAzure v Kamale nazval najambicióznejším rezidenčným projektom Phuketu v rezorte, odkedy skupina Banyan Tree Group uviedla Laguna asi pred 25 rokmi.

Na mieste, ktoré sa pýši jedinečným prírodným prostredím, bude MontAzure citlivo vyvinutý tak, aby ponúkal 13 jedinečných súkromných luxusných nehnuteľností, 70 nízkopodlažných plážových rezidencií a ponúka luxusné pohostinské funkcie, ako napríklad maloobchodné stredisko životného štýlu, dôchodkové a wellness zariadenia, sofistikovanú pláž stravovacie a zábavné zariadenia. Vývojári zapojili tím svetových majstrov, projektantov, architektov a dizajnérov. Projekt je klenotom vzácnej kvality, miestom, kde nedotknutý tropický les ustupuje 250 metrov dlhému úseku mäkkého piesku, v tieni zrelých stromov Casuariny.

Prvá fáza vývoja ponúka kupujúcim škálu 13 rozsiahlych luxusných nehnuteľností, z ktorých každý je umiestnený na veľkorysých pozemkoch v rozsahu od 4 900 m² (52 700 m²) do viac ako 10 000 metrov štvorcových (107 600 m²). Na výstavbu týchto výnimočných domov bola zapojená trojica talentov - doyen modernej thajskej architektúry, Lek Bunnag, balijská legenda interiérového dizajnu, Jaya Ibrahim a Martin Palleros z Tierra Design, ktorí tiež zvládli celý vývoj.

Každá nehnuteľnosť má súkromný bazén doplnený detským bazénom a vírivkou. Obyvatelia môžu tiež relaxovať v súkromí so súkromnou vonkajšou vaňou a sprchovacím kútom na širokých verandách pavilónov hlavnej spálne. Na strechách sú paluby s trávnikmi a kryté jedálne sú prístupné súkromným výťahom. Krásnu záhradu zdobí široká škála pôvodných a vysadených tropických rastlín a stromov, ktoré sú spojené s úchvatným výhľadom na zátoku Kamala, vďaka čomu je rozvoj bezpečným prístavom ďaleko od zhonu mesta.

Interiéry víl môžu kupujúci prispôsobiť svojim preferenciám. Okrem luxusného súkromného majetku majú majitelia privilegovaný prístup na pláž a celý rad exkluzívnych zariadení a služieb, ktoré ponúka plážový klub rezidentov v MontAzure. Širší vývoj bude zahŕňať aj celý rad integrovaných komponentov pohostinstva, aby sa zabezpečilo, že požiadavky obyvateľov a potreby životného štýlu budú efektívne uspokojené.

Zhrnutie trhu

• Zahraniční kupujúci naďalej priťahujú vily Phuket a Koh Samui, hoci teoreticky nemôžu kúpiť nehnuteľný majetok v Thajsku.
• Na „miliónovej míle“ pozdĺž západného pobrežia Phuketu v blízkosti pláže Kamala vedú vily na 8 miliónov dolárov alebo viac. Sotheby's International Realty uvádza niekoľko krásnych nehnuteľností Phuket, vrátane nehnuteľnosti so štyrmi spálňami v Ao Makham, päť kilometrov južne od mesta Phuket, za THB165 miliónov (5,2 milióna USD).
• Bill Barnett, výkonný riaditeľ v oblasti pohostinského poradenstva C9 Hotelworks, zdôraznil, že Phuket je na vzostupe luxusných nehnuteľností vysokej kvality. Hlavné zlepšenia v oblasti infraštruktúry a pokračujúci silný rozvoj cestovného ruchu prinášajú inštitucionálne investície a vytvárajú silnú túžbu medzi komunitou s mimoriadne vysokým čistým bohatstvom na celom svete po luxusných vilách, najmä tých, ktorých sa zúčastňujú dizajnéri celebrít.
• Výskum CBRE ukazuje, že do konca roku 2015 sa chystá vstúpiť na trh viac ako 50 nových špičkových nehnuteľností.

MontAzure, Phuket

Na mieste, ktoré sa pýši jedinečným prírodným prostredím, bude MontAzure citlivo vyvinutý tak, aby ponúkal jedinečné súkromné ​​luxusné majetky, nízkopodlažné rezidenčné rezidencie, ako aj luxusné komponenty pohostinnosti, ako napríklad maloobchodné stredisko životného štýlu, dôchodkové a wellness zariadenia, sofistikované stravovanie na pláži. a zábavné miesta s nízkym kľúčom.Prvá fáza výstavby ponúka 13 rozsiahlych luxusných nehnuteľností, z ktorých každý sa rozprestiera na veľkorysých pozemkoch s veľkosťou od 4 900 m2 (52 700 sf) do viac ako 10 000 m2 (107 600 sf).

Koh Samui, Thajsko

V plienkach, ale rastie.

Autor: Alex Frew McMillan

Na ostrove Koh Samui sleduje Knight Frank okolo 420 víl na trhu, ktorý podľa brokerstva je stále v plienkach. Asi 89 percent víl na ostrove je v súkromných rukách, mnohé z nich v blízkosti pláží Cheong Mon, Chaweng a Bophut, hlavných turistických hangoutov. Pláže Maenam a Lamai sú nastupujúce a pokojnejšie, ale stále sú od akcie vzdialené.

Knight Frank hovorí, že 55 percent víl na Koh Samui je stále na trhu, s najobľúbenejšími v rozmedzí od 20 miliónov THB do 40 miliónov THB (630 000 USD až 1,25 milióna USD) na jednu vilu. „Vily v tejto cenovej kategórii zvyčajne zahŕňali miesta na svahu, ktoré poskytujú panoramatický výhľad na more a určitú vzdialenosť od pláže,“ poznamenáva sprostredkovateľ.

Príkladom je butiková luxusná vila, Samujana, ktorá má zbierku 25 luxusných víl na svahu. Vývoj sa prvýkrát otvoril v marci 2012 ako najexkluzívnejšia a diskrétna luxusná vila Koh Samui. Samujana sa nachádza na najvyhľadávanejšom mieste na ostrove a ponúka úplné súkromie, len pár minút jazdy od medzinárodného letiska Samui. Ocenená vila s výhľadom na koralovú zátoku sa nachádza na kopci, len pár krokov od pláží Choeng Mon a populárneho mesta Chaweng. Ponúka každej vile nepretržitý výhľad na more a prístup na súkromnú pláž.

Všetky vily navrhli ázijskí slávni architekti Gary Fell z architektov GFAB - každá z nich bola citlivo postavená v súlade s prírodnými skalnými východmi a vegetáciou s moderným priestranným dizajnom a môže sa pochváliť veľkými vlastnými izbami, obytnými priestormi a jedálenskými priestormi - kuchynky, vyhradené parkovisko a súkromné ​​nekonečné okrajové bazény.

Akciový trh v súčasnosti sleduje výsledky hlavných vývojárov v Thajsku, aby poskytol usmernenie pre smerovanie trhu. Možno to už prebieha. Napríklad spoločnosť Land and Houses, jeden z najväčších vývojárov v krajine, zaznamenala nárast zisku o 20 percent v porovnaní s rokom 2013 v druhom štvrťroku 2014 a tržby vzrástli o 26 percent. Predaj kondomínia bol vyšší ako očakávania analytikov, ako sú Thanatcha Jurukul a Nithi Wanikpun v spoločnosti Nomura. Stále však očakávajú, že prevody bytov boli oneskorené, takže analytici predpokladajú pre tento fiškálny rok pre pozemok a domy iba 5-percentný rast.

Zachytili sa aj samostatné detašované domy, čo by mohlo naznačovať zlepšenie sentimentu. Analytický tím má však stále „neutrálny“ rating akcií - často interpretovaný ako význam predaja akcií - zatiaľ čo čakajú, či bude možné oživenie udržať a či vedenie príde s predpoveďami dlhodobejšieho rastu tržieb. Veria, že developer Quality Houses vyzerá najlepšie ako hlavný developer pozemkov.

Samujana, Koh Samui

Vila Samujana je zbierka 25 luxusných víl na predaj a prenájom. Všetky vily majú veľké súkromné ​​nekonečné bazény a nerušený výhľad na more. Vily sú dokonale posadené na svahu s výhľadom na koralovú zátoku a ponúkajú tri až osem spální a sú ideálne pre rodiny, priateľov a páry. Má výhodnú polohu len pár minút od medzinárodného letiska Koh Samui a pláže Chaweng.

Mystery of Taiwan's Abandoned UFO Village (Smieť 2024).