Brexitov efekt: Budúcnosť londýnskej nehnuteľnosti
V hodinách a dňoch nasledujúcich po referende o Spojenom kráľovstve, v ktorom sa 51,9% voličov rozhodlo opustiť Európsku úniu, sa veľká časť krajiny šokovane pozerala. Kampaň bola horká a vizuálna, vedená podnecovaním rétoriky okolo britského prisťahovalectva, hospodárstva a byrokratickej elity, ale mnohí v Británii a zahraničí neočakávali, že prevládne hlasovanie o dovolenke.
Keďže svet zápasil s výsledkami, trhy reagovali v rozsahu, ktorý sa od finančnej krízy nevidel. Libra klesla na najnižšiu od roku 1985, ázijské akcie klesli a len o pár dní neskôr vyšli správy, že Standard & Poor's odobrali Británii jej rating trojnásobného A. Hlasovanie pripravilo národ na predbiehajúce rozhovory o horkom rozvode, a keďže neexistuje precedens pre krajinu, ktorá opúšťa obchodný blok EÚ s 28 členskými štátmi, panuje neistota nad tým, ako presne bude Spojené kráľovstvo rokovať o svojej novej pozícii v rámci politického a ekonomická krajina.
South Quay Plaza
Táto neistota už ovplyvnila trh s nehnuteľnosťami, najmä v Londýne, kde niektorí kupujúci odstúpili od nákupov a boli znepokojení budúcnosťou mesta. Ministerstvo financií Spojeného kráľovstva pred hlasovaním varovalo, že ceny rezidenčných nehnuteľností by boli až o 18% nižšie, ak by sa krajina rozhodla hlasovať. Howard Archer, hlavný európsky a britský ekonóm IHS Economics, uviedol, že aktivita a ceny na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie boli „veľmi vážne ohrozené predĺženým výrazným poklesom po rozhodnutí Spojeného kráľovstva opustiť“ Európsku úniu. Predpovedá, že ceny nehnuteľností by v druhej polovici roku 2016 mohli klesnúť o 5% a ďalších 5% v roku 2017.
„Hlasovanie za Brexit vytvorí obdobie obnovenej neistoty na poprednom londýnskom trhu s bytmi,“ povedal Liam Bailey, vedúci výskumu na globálnom trhu Knight Frank v Londýne. „Niektoré požiadavky, najmä od investorov, budú oneskorené av niektorých prípadoch presmerované“.
Poschodová terasa hotela South Quay Plaza Resident
Brexit predstavuje obnovenú neistotu po sérii udalostí, ktoré už tlmili londýnsky trh s nehnuteľnosťami. Od roku 2009 do roku 2014 Londýn opakovane uvádzal titulky pre rekordný predaj vynikajúcich domov pre bohatých kupcov z Ruska, Stredného východu a Ázie, z ktorých mnohí boli v centrálnych štvrtiach mesta, tzv. „Zlaté poštové smerovacie čísla“, ktoré zahŕňajú Belgraviu. , Knightsbridge, Kensington, Mayfair a Holland Park. Od roku 2014 sa však trh spomalil.
Niektoré protivety majú formu daní. Nová colná sadzba, ktorá bola zavedená v decembri 2014, účtuje 10% z nehnuteľností nad 925 000 GBP (1,3 milióna USD) a 12% z nehnuteľností nad 1,5 milióna GBP (2,5 milióna USD). Od apríla tohto roku čelia kupujúci druhých domov a nehnuteľností na predaj ďalšej dani; prirážka vo výške 3% za kolkové poplatky určená na vyrovnanie poľa medzi investormi a prvými nákupcami.
Účinok nových sadzieb kolkových poplatkov sa už prejavil na trhu, pričom oveľa menej transakcií bolo zaznamenaných v rozpätí 2 milióny dolárov plus. Kampaň Brexit potom kupujúcim a predávajúcim dala ďalšiu pauzu. „Kupujúci a predávajúci odložili rozhodnutia z dôvodu perspektívy vstupu na nezaujaté hospodárske a politické územie,“ hovorí Tom Bill, vedúci rezidenčného výskumu v Londýne v Knight Frank. Podľa údajov spoločnosti Knight Frank zostal dopyt v máji 2016 utlmený, a to aj v prípade nehnuteľností, v ktorých dopytové ceny klesli o 10% alebo viac.
Rohový pohľad na južnú Quay Plaza
V meste, ktoré čerpá významné investície z medzinárodných trhov, sú miestne politické otrasy iba časťou hádanky. Za posledný rok boli hlavní zahraniční investori do britského majetku zasiahnutí vlastnými prekážkami: nízke ceny ropy na Blízkom východe, menové problémy v Rusku, recesia v Brazílii a otrasy akciových trhov v Číne, ktoré všetky prispeli k niekoľkým málo high-end transakcie. V roku 2014 tvorili investori z Blízkeho východu 15% významných nákupcov v centre Londýna; v roku 2015 tvorili 4%.
Podľa Yolande Barnes, vedúceho svetového výskumu v Savills, sa kampaň Brexit stala vhodnou ospravedlnením spomalenia trhu, ku ktorému už došlo. Čísla Savills ukazujú, že ceny v hlavnom centre Londýna klesli v roku 2015 o 6% a objemy obchodov, ktoré klesli, dosiahli až 40%. „Brexit bol veľmi dobrým ospravedlnením pre ľudí, ktorí nerobia nič na trhu, na ktorom by ľudia rovnako nič neurobili,“ hovorí Barnes.
Neočakávaný výsledok referenda však pridal ďalší, väčší problém na trhu, ktorý sa stále prispôsoboval kolkovým poplatkom a globálnym geopolitickým faktorom. „Špičkový londýnsky trh s nehnuteľnosťami by ťažil z niečoho, čo sa zdá byť v blízkej budúcnosti nepravdepodobné: nevyhnutných šesť mesiacov,“ hovorí Tom Bill z Knight Frank.
Pre niektorých zahraničných investorov je však súčasná turbulencia príležitosťou. Kupujúci získajú zvýšenú hodnotu pri nákupe londýnskych nehnuteľností v dôsledku odpisovania šterlingov, hovorí Peter Wetherell, maklér založený na spoločnosti Mayfair. „Pre zahraničných kupcov tento veľký a dramatický pokles hodnoty šterlingov efektívne vyrovná Stamp Duty a daňové úpravy a urobí z prominentnej londýnskej nehnuteľnosti lukratívnu investíciu pre zahraničných investorov dosť odvážnych na to, aby sa puntili napriek neistote na trhu.“
Pohľad z jedného vežového mosta - hlavnej spálne
Pre mnohých, ktorí veria v londýnsku dlhodobú odolnosť, súčasné narušenia trhu nemenia celkovú príťažlivosť mesta, najmä ako útočisko na zachovanie bohatstva. Výskum spoločnosti Knight Frank ukazuje, že za posledné desaťročie mesto z rozvíjajúcich sa trhov (114 000) získalo viac ako dvojnásobok počtu osôb s vysokou čistou hodnotou v porovnaní s USA a Austráliou (42 000 a 22 000). Investorov priťahuje bezpečnosť mesta, dobré školy, zelené prostredie a centrálne časové pásmo, čo je nepravdepodobné, že by sa v dôsledku hlasovania v Brexite zmenili faktory.
Mesto tiež aktívne investuje do budúcnosti. Širší pohľad na trh s nehnuteľnosťami tiež ukazuje, že zatiaľ čo dopyt po nehnuteľnostiach Prime Central London v posledných rokoch poklesol, v okolí väčšieho Londýna sa prejavil vzostup záujmu, kde regeneračné schémy a obnovené projekty prepojenia a infraštruktúry presúvajú krajinu luxusu. žiť.
„Keďže po finančnej kríze sa zlaté poštové smerovacie čísla Londýna stali dostupnejšie, kupujúci stále viac hľadali vyššiu hodnotu v zahraničí,“ hovorí Tom Bill. Aj keď hľadajú lepšiu hodnotu, stále chcú „špecifikácie a vybavenie najlepšej triedy“, čo znamená, že sa čoraz viac zameriava na kvalitu systémov, než na želanie byť v konkrétnej oblasti.
Vývojári využili tento dopyt a zvyšujú celkovú úroveň kvality novostavby, ktorá čoraz viac zahŕňa balíčky vybavenosti, služby, obchodné a kultúrne zložky. Zatiaľ čo takéto experimenty v urbanizme a miestnom priemysle sú bežné v mestách ako Miami, Hongkong alebo Singapur, v Londýne sú relatívne novým javom.
Southbank, jedna z prvých revitalizovaných oblastí, nebola predtým na mape pre bohatých investorov, ale zaznamenala rýchlejší rast v porovnaní s ostatnými hlavnými štvrtiami a slúži ako príklad toho, ako môžu nové trhy dozrieť, hovorí Tom Bill.
Jeden exteriér Tower Bridge
Okrem The Shard (najvyššia budova v západnej Európe) je táto oblasť pozemkom More London, magistrom plánovaným spoločnosťou Foster + Partners, a One Tower Bridge, projektom Berkeley Homes, ktorý kombinuje luxusné rezidencie s obchodmi, reštauráciami, pešou zónou chodníky a živý nábrežný park. Populárna londýnska brasserie The Ivy, okrem svojich kultúrnych ponúk, nedávno oznámila plány na otvorenie prízemia na One Tower Bridge a London Theatre čoskoro obsadí 900-miestny divadelný park. Samotná schéma zahŕňa významný priestor pre vonkajšie bývanie, tiež novinkou pre Londýn. „Čo je na tomto projekte skutočne zvláštne, je množstvo dynamickej terasy a strešného priestoru spolu s vonkajšími kuchyňami, vírivkami a altánkami,“ hovorí Murray Levinson, partner spoločnosti Squire & Partners, ktorý projekt navrhol.
Z vrcholu veže Penthouse, ktorá je dodávaná so strešnou terasou a vírivkou, môžete vidieť naprieč Temži až do mesta Londýn, Tower Bridge, Tower of London a ďalej. Spodné budovy umiestnené oproti rieke majú posuvné sklenené dvere, ktoré sa otvárajú na široké terasy s výhľadom na radnicu a vežu. Názory boli silným bodom predaja projektu, ktorý sa v súčasnosti predáva na 90%. Kvalita stavby (interiéry sú vybavené ručne vyrábanými stolármi, leštenými mramorovými pracovnými doskami, spotrebičmi Miele a automatizačnými systémami pre domácnosť) bola tiež remíza, rovnako ako balík služieb: 24-hodinová služba concierge od spoločnosti Harrods Estates, telocvičňa, kúpele a krytý bazén. sú zahrnuté. Zostáva približne 23 jednotiek vrátane vybraných prístreškov. Tieto ceny sa pohybujú okolo 3 900 dolárov za štvorcový meter.
Koncepcia zmiešaného použitia sa tiež rozširuje vo väčšom Londýne so schémami, ako je napríklad Nine Elms, ktoré zahŕňajú 20 000 nových domov, a ďalej na západ, White City, ktoré je miestom generálnej opravy 10 miliárd dolárov, ktorej cieľom je transformovať oblasť z príkry, prevažne komerčné prostredie do živého susedstva s 5 000 novými domami, obchodmi a kancelárskym centrom pre mediálne prepojené spoločnosti. V rámci oživenia premení londýnsky developer Stanhope bývalé sídlo BBC na luxusné rezidencie.
Na východ sa vysoké veže množia aj v meste, ktoré bolo kedysi definované jednotnejším urbanizmom malého rozsahu. V Canary Wharf spoločnosť Herzog & de Meuron navrhla novú vežu s názvom Rolling Pin kvôli jej vysokému valcovitému tvaru a spoločnosť Foster + Partners navrhla South Quay Plaza, najvyšší rezidenčný projekt, ktorý sa v súčasnosti pripravuje v EÚ.
Výhľad z terasy z jedného mosta na Tower Triplex
Canary Wharf, historicky rušný prístav a nedávno aj miesto rozvíjajúcej sa finančnej oblasti, sa stáva stále vyhľadávanejším miestom na bývanie. Očakávania budúceho rastu sú podporené príchodom novej trate Crossrail, ktorá sa má spustiť v roku 2018 a ktorá výrazne skráti cestovné časy do centra Londýna. Dnes sa oblasť stále cíti do značnej miery korporátna, ale vývojári majú v úmysle kombinovať rezidenčné a komerčné programy so zvýšenou konektivitou, keď komunita dozrie.
„Canary Wharf sa stáva viacnásobne užívaným a vyrastie na 200 000 obyvateľov,“ hovorí Harry Lewis, generálny riaditeľ Berkeley Homes, ktorý vyvíja South Quay Plaza. "Výnosy z prenájmu sú tu vyššie a príchod Crossrailu bude meničom hry."
South Quay Plaza sa nachádza na nábreží priamo oproti CBD a napriek tomu, že mnoho priľahlých budov je postavených priamo na okraji pobrežia, Grant Brooker, vedúci štúdia v spoločnosti Foster + Partners, chceli pristúpiť k miestu inak.„Je dôležité prepustiť denné svetlo,“ vysvetľuje a vysvetľuje, že skosením veže v tvare kocky, ktoré majú relatívne malú stopu (viac ako 64% lokality sa nebude rozvíjať), dokázal vytvoriť oveľa viac expozícií. „Budova nemá zadnú stranu,“ hovorí. „Každá jednotka má fantastické priečelie“.
Tím spoločnosti Brooker tiež využíva svoje rozsiahle skúsenosti s projektovaním budov na medzinárodnej úrovni, aby vytvoril komplexný program vybavenia, ktorý zahŕňa klub zdravia, kúpele a 20-metrový bazén a klubový salónik obyvateľov, ktorý pokrýva celé 56. poschodie a zahŕňa bar, premietaciu miestnosť a veľká terasa. „Pri skoršom vývoji v Londýne chýba typ vybavenia, ktorý je potrebný na to, aby budova skutočne fungovala,“ hovorí Brooker.
V pláne South Quay Plaza, ktorý je naplánovaný na začatie činnosti v roku 2020, sa bude nachádzať 888 jednotiek v 36-poschodových a 68-poschodových vežiach od štúdií až po tri spálne a prístrešky. Berkeley Homes doteraz vydal 350 kusov s cenami od 990 000 dolárov. K dnešnému dňu sa polovica týchto jednotiek predala a dopyt z Ázie bol silný: 50% medzinárodných nákupcov projektu pochádza z Číny.
Adam Challis, vedúci rezidenčného výskumu v Jones Lang LaSalle, hovorí, že regeneračné systémy, ako je Canary Wharf, sú u ázijských kupujúcich obzvlášť populárne, pretože chápu dlhodobý investičný potenciál. „Chápu to, pretože videli, že sa to deje v ich vlastných krajinách,“ hovorí. Spoločnosť Challis zaznamenala v posledných rokoch celkový posun v postoji kupujúcich, v ktorom investori sledujú dlhodobo, starostlivo skúmajú programy, schémy a štvrte a pristupujú k rozhodnutiu ako investícia v Londýne ako celku.
Čas ukáže, ako sa Británii podarí rokovať o jej odchode z Európskej únie a ako sa v Londýne veľtrhy konajú v dôsledku zmien. Veľa bude závisieť od trvalých dôsledkov spoločnosti Brexit pre britské podniky, najmä pre podniky v obrovskom finančnom sektore krajiny. Pred referendom sa očakávalo, že populácia v Londýne bude v nasledujúcom desaťročí rásť o 100 000 ľudí ročne a ponuka bývania zaostáva. Pre tých, ktorí veria v budúcnosť mesta a pokračujúci potenciál rastu, by teraz mohol byť vhodný čas na prepad.
Tento článok bol prvýkrát publikovaný v časopise Palace Magazine.
